Miet- und WEG-Recht
Wir betreuen Sie in allen Bereichen und Anliegen des Miet- und Wohnungseigentumsgesetzes.
Fristlose und ordentliche Kündigungen von Nutzungsverhältnissen (z.B. Mietvertrag)
- Durchführung / Abwehr von Räumungsklagen
innergemeinschaftlichen Auseinandersetzungen
Vorbereitung von Eigentümerversammlungen
Anfechtung von unzulässigen Beschlüssen
Mietverträge
Der Mietvertrag beinhaltet die Bedingungen, unter denen der Eigentümer einer Immobilie Räumlichkeiten an den Mieter überlässt. Die Freiheit der vertraglichen Gestaltung wird insbesondere im Bereich des Wohnraummietrechts seit vielen Jahren gesetzlich stark reguliert (Stichwort etwa „Mietpreisbremse“ oder „Wohnraumzweckentfremdung“). Sowohl bei Abschluss als auch bei dem Vollzug sowie der Kündigung des Mietvertrags ist juristische Kompetenz dringend erforderlich, über die Wirmer Rechtsanwälte seit vielen Jahren verfügt.
Notarielle Expertise ist gefragt, wenn der Mietvertrag Bestimmungen zum Erwerb der Mietsache durch den Mieter verbindlich regeln soll. Solche Klauseln können den Mietvertrag zu einem der Beurkundungspflicht unterliegenden Rechtsvorgang machen.
Mieterhöhungen
Die umfassende Regulierung des Wohnraummietrechts hat zur Folge, dass etwa Mieterhöhungen nur unter sehr speziellen Voraussetzungen und nur in einem bestimmten Rahmen möglich sind. Staffelmietvereinbarungen, Modernisierungsmaßnahmen oder Mietpreisbremse sind hier nur einige Stichworte, die Vermietern und Mietern aus der öffentlichen Diskussion bekannt sind. Wir stehen Vermietern und Mietern bei der Beantwortung von Fragen des Mietrechts erfahren und kompetent zur Seite. Gleiches gilt für die Beratung von Parteien gewerblicher Mietverträge, die wir ebenfalls gerne durch unseren rechtlichen Rat unterstützen.
Modernisierung im Miet- und Wohnrecht
Modernisierungen und Sanierungen sind ein wichtiges Thema in der Immobilienwelt. Als Vermieter von Wohnraum müssen Sie einiges beachten, wie etwa Modernisierungsankündigungen, Mietvereinbarungen und ggf. modernisierungsbedingte Mieterhöhungen. Damit dieser Prozess reibungslos verläuft, beraten wir Sie gerne. Wenn Sie als Mieter jedoch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen unangekündigte Störungen oder Mieterhöhungen erfahren, kontaktieren Sie uns bitte für eine Beratung.
Umlagen für Betriebs- und Heizkosten sollten genauestens in Umlagevereinbarungen geregelt sein. Wichtige Faktoren sind beispielsweise die Abrechnungsperiode, Gestaltung von Bewirtschaftungsverträgen bei gewerblichen Immobilien oder Verteilungsschlüssel.
Sonderkündigungsrechte
Es gibt gewisse Sonderkündigungsrechte für Mieter und Vermieter. Hier sind die häufigsten Fälle kurz aufgelistet:
Kündigt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, welches er innerhalb einer bestimmten Zeit in Anspruch nehmen kann (i. d. R. einen Monat nach Zugang der schriftlichen Ankündigung). Sollten Sie von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, endet Ihr Mietverhältnis in der Regel zum Ende des folgenden Monats.
Ein Zeitleisten-Beispiel:
- Oktober: Vermieter kündigt Modernisierung an.
- Bis zum 30. November: Sonderkündigungsrecht des Mieters – Kündigung muss fristgerecht bis zum 30.11. dem Vermieter schriftlich zugehen.
- Dezember: Ende des Mietverhältnisses.
Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bis zu drei Werktage nach dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung wirksam werden soll. Das Mietverhältnis kann nach Ausübung dieses Sonderkündigungsrechts noch bis zu 3 Monate bestehen bleiben.
Wenn der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen will, hat der Mieter das Recht, bis zu dem Tag des Beginns der Mietpreiserhöhung zu kündigen.
Es gelten die gleichen Fristen wie bei Modernisierungsmieterhöhungen. Kündigung muss bis zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eingehen und es kann das Mietverhältnis sodann bis zu 3 Monate fortbestehen.
Mieter von Sozialwohnungen können bis zum dritten Werktag nach Wirksamwerden der Mieterhöhung kündigen und das Mietverhältnis danach bis zu zwei Monaten aufrechterhalten.
Es gibt kein Sonderkündigungsrecht bei einem Eigentümerwechsel einer Immobilie. Ein Kauf bricht die Miete nicht. Der Mietvertrag wird durch den neuen Vermieter als Vermieterpartei des bestehenden Mietvertrags zu den bisherigen Bedingungen fortgeführt.
Fristlose Kündigungen durch den Mieter oder Vermieter sind gesetzlich streng geregelt. Bitte kontaktieren Sie unser Team von Fachanwälten für Mietrecht für eine individuelle Betrachtung.
Eigennutzen des Vermieters
Die Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses aufgrund der Absicht zur Eigennutzung des Vermieters ist gesetzlich streng geregelt. Der Vermieter muss einen triftigen Grund haben und darf den Eigenbedarf nur durch Familienmitglieder oder Pflegepersonal langfristig in Anspruch nehmen.
Nachvollziehbare Gründe sind in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt:
- Nähe zum Arbeitsplatz.
Neue Lebensumstände: z. B. Heirat, Scheidung/Trennung, Pflegepersonal, Einzug pflegebedürftiger Angehöriger, Familienzuwachs, Bedarf einer kleineren Wohnung durch Krankheit oder Tod eines Familienmitgliedes.
- Umbau der aktuellen Wohnsituation des Vermieters – allerdings mindestens 18 – 24 Monate.
Wohnraum für nahe Verwandte.
Unzulässige Gründe einer Kündigung:
- Gewerbliche Eigennutzung
- Kurzfristige Eigennutzung
- Wenn der Vermieter über eine vergleichbare leerstehende Wohnung verfügt
Auf Vorrat für gegebenenfalls anfallende Gründe der Eigennutzung in der Zukunft
Kündigungsfristen bei Eigennutzen
Die gesetzliche Kündigungsfrist variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses (§ 573 c BGB):
- Mietdauer von weniger als 5 Jahren: Kündigungsfrist von 3 Monaten
Mietdauer von 5 – 8 Jahren: Kündigungsfrist von 6 Monate
Mietdauer länger als 8 Jahre: Kündigungsfrist von 9 Monaten
Die Kündigung aufgrund von Eigennutzung muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Zudem muss eine Kündigung formgerecht sein. Wir beraten Sie gerne bei der formgerechten Kündigung wegen Eigenbedarf.
KONTAKT
Telefon
Telefax
E-Mail
+49 69 287328
+49 69 290050
info@rae-wirmer.de
ÖFFNUNGSZEITEN
Montag – Freitag
Samstag
Sonntag
09:00 – 18:00
Geschlossen
Geschlossen
ANSCHRIFT
Wirmer Rechtsanwälte & Notare
Hochstraße 33
60313 Frankfurt am Main
